N on è difficile che si concretizzi l’ipotesi in cui, dopo aver acquistato un immobile, saltino agli occhi dei vizi non riscontrati prima di apporre la firma al contratto di compravendita immobiliare.
Spesso, ad esempio, le infiltrazioni vengono occultate mediante accurata pitturazione o nascoste dai mobili, cedimento dei balconi o mancanza di conformità degli impianti.
Ai sensi dell’art. 1490 c.c., con il contratto di compravendita immobiliare il venditore si obbliga a garantire che la cosa venduta sia esente da vizi che la rendano non idonea all’uso cui è destinata o ne diminuiscano sensibilmente il valore.
Come tutelarsi dunque?
Innanzitutto, va definito il vizio occulto, per tale intendendosi il difetto funzionale o strutturale dell’immobile preesistente all’acquisto e di cui l’acquirente non ne nera ancora a conoscenza al momento della sottoscrizione del contratto di compravendita. Non tutti i vizi sono oggetto di garanzia, ma soltanto quelli che ne compromettono l’uso.
Tra i vizi sottoposti a garanzia, ai sensi dell’art. 1669 c.c., vi sono quelli derivanti dagli impianti idraulici, dagli impianti di riscaldamento e dall’impianto fognario.
Ma cos’è la garanzia?
La garanzia corrisponde alla previsione tale che nel caso di compromissione dell’immobile o della diminuzione del valore di esso, il contratto sia nullo o si può pretendere che la caparra venga restituita in misura doppia.
Come ci si tutela?
Le azioni a tutela sono, oltre al risarcimento del danno, la risoluzione del contratto e la riduzione del prezzo.
Il compratore ha l’onere, però, di denunciare i vizi al venditore entro 8 giorni dalla scoperta, tramite raccomandata A/R o pec, salvo la pattuizione di un termine differente stabilito dalle parti. In caso contrario non può avvalersi della garanzia. Questa disposizione non si applica nel caso in cui il venditore abbia riconosciuto l’esistenza del vizio o l’abbia occultato.
In ogni caso l’azione si prescrive in un anno dalla consegna del bene.
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